Nullité d’un contrat de construction de maison individuelle et absence de démolition

Nullité d’un contrat de construction de maison individuelle et absence de démolition

Par un arrêt du 15 octobre 2015, la Cour de Cassation (3ème chambre civile) a décidé que le juge qui prononce l’annulation d’un contrat de construction de maison individuelle doit rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.

La solution n’allait pas de soi, car les règles qui imposent certaines mentions obligatoires dans les contrats de construction de maison individuelle sont d’ordre public, conformément à l’article L 230-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. La Cour de Cassation en tirait donc la conséquence qu’édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, ce dernier pouvait solliciter la nullité du contrat pour absence de l’une de ces mentions, laquelle nullité devrait entraîner les restitutions réciproques.

Ce jeu des restitutions permet en principe au maître d’ouvrage d’obtenir la démolition de l’ouvrage et la remise en état du terrain, sans paiement au constructeur des travaux effectués (voir par exemple en ce sens un arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 26 juin 2013).

C’est du moins ce qui était jugé lorsque le constructeur ne s’opposait pas à la démolition.

Le présent arrêt vise le cas où le constructeur s’oppose à la démolition demandée par le maître d’ouvrage. La Cour régulatrice laisse dans cette hypothèse, au juge du fond, le soin de rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.

En résumé, la démolition n’est donc pas automatique, et c’est l’état de la construction qui sera déterminant pour l’imposer ou la refuser.

Maître Bertrand DIDIER, Avocat Associé